第63章 你很聪明
下午两点，陆景尧从衣帽间里出来，换了一身深色的西装，袖口换了一对简洁的铂金袖扣。他站在镜子前整理着装的时候江楠正靠在门框上，手里拿着一杯刚热好的牛奶，慢慢喝着，视线不动声色地将他上下打量了一番。
“要去公司？”江楠问。
“嗯。有几个项目要过。”陆景尧转过身，看着他。“想去吗？”
江楠想了想，今天盘面没什么好看的，该看的上午就看完了，下午呆在家也没有乐子玩。思及此他点了点头，“去。”
陆景尧从衣架上拿了一件薄外套递给他。江楠接过来套上，把牛奶喝完，杯子放进水槽里，两个人换了鞋，便出了门。
陆景尧的车已经停在门口，司机站在车门边，看见他们出来，拉开了后座的门。江楠先钻进去，陆景尧随后，车门关上，隔绝了外面所有的声音。
车子平稳地驶出别墅区，汇入主路的车流。广东的下午，阳光从棕榈树的叶片间斜射下来，在路面上切出一道又一道的明暗分界线。
陆景尧在看手机，屏幕上是密密麻麻的邮件，他的手指在屏幕上滑动，偶尔停下来打几个字。
车子在陆氏集团华南总部楼下停住，大楼的玻璃幕墙在阳光下泛着冷蓝色的光，门口站着两个保安，看见车牌就提前推开了门。陆景尧下车，在车门口等着江楠下来。两个人并肩走进大堂，前台的工作人员站起来向他们问好，陆景尧点了点头，没有停步。
电梯是专用的，需要刷卡。陆景尧从口袋里掏出卡刷了一下，电梯门开了，两人走了进去。电梯上行的时候，江楠看着楼层数字一跳一跳地往上走，从1到10，从10到20，从20到30，最后停在38。
门开了，走廊里铺着深灰色的地毯，墙上挂着几幅抽象画，灯光是暖白色的，不刺眼，但足够亮。走廊尽头是一扇深色的木门，门口站着陆景尧的秘书，姓周，三十出头，戴着眼镜，手里抱着一摞文件。
“陆总，下午三点有投决会，四点法务要过并购协议的条款，五点——”
“知道了。”陆景尧推开办公室的门，侧身让江楠先进去。
江楠也不客气，进去后先环顾了一圈。办公室很大，落地窗从天花板一直落到地板，能看见半个珠江新城的天际线。办公桌是深色的实木，上面摆着两台显示器、一摞文件、一个笔筒、一个相框。江楠走过去看了一眼那个相框——是他自己的照片。不知道什么时候拍的，他靠在沙发上，腿上放着笔记本电脑，嘴里叼着一根棒棒糖，正对着镜头笑。
他回头看了陆景尧一眼。陆景尧正在脱外套，把西装挂在衣架上，没有看他。
“这张什么时候拍的？”江楠问。
“上个月在家里偷拍的。”
江楠弯了弯嘴角，把相框放回原处，他走到落地窗前，阳光从外面照进来，落在他身上，暖洋洋的。整个城市在脚下铺展开来，高楼林立，车流如织，远处的珠江在日光里泛着银白色的光。
陆景尧在办公桌前坐下，打开电脑，他点开一个文件夹，里面是一排排的文档——项目建议书、财务模型、法律意见书。他翻开面前的第一份文件，开始看。
江楠在办公桌旁的沙发上坐下，沙发是深灰色的，很软，靠垫上还有着陆景尧身上雪松的气息。他靠在沙发扶手上，静静地看着陆景尧工作。
陆景尧看文件的速度很快，但不草率。每一页都会停下来，目光扫过数字和条款，偶尔用笔在某个地方点一下，然后翻过去。他很少做标注，因为大部分信息在他看第一遍的时候就已经完成了判断。偶尔他会拿起电话，拨一个内线号码，说一句“第三页的估值模型，重新跑一版，折现率上调五十个基点”，然后挂掉，继续往下看。
决策精准、高效，没有任何多余的动作。
看了大概二十分钟，他合上第一份文件，在封面右下角签了一个字，放在右手边的“已审”文件夹里。然后他抬起头，看向沙发上的江楠。
“阿楠。”
“嗯？”
“你过来一下。”
江楠放下手机站起来，走过去。陆景尧把另一份文件推到他面前，翻开到其中一页，指尖点在一张表格上。
“这个项目的投资测算，你看一下。有什么想法？”
江楠低头看，那是一份产业园项目的投资测算表，投资总额、建设周期、资金安排、预期收益，密密麻麻的数字排在一起。他看了一会儿，目光停在现金流预测那一栏。
“出租率假设是百分之八十五？”江楠问。
“嗯。”
“这个项目在知识城，那边的产业园现在平均出租率是百分之七十八。这里用了八十五，我觉得偏乐观了。”
陆景尧看着他，没有说对或错。“还有呢？”
江楠又看了一会儿。“建设周期是两年，但第三年的现金流是从第二季度才开始算的。如果工期延后三个月，现金流就要从第四季度才开始算，IRR至少差两个点。这里没有做敏感性分析。”
陆景尧靠在椅背上，看了他几秒。“敏感性分析在附件里，你没翻到。”
江楠愣了一下，往后翻了几页，果然有一张完整的敏感性分析表，工期每延后一个季度、出租率每下降一个百分点，IRR的变动都算得清清楚楚。他把文件合上，放在桌上。
“那你问我看什么？”他靠在桌边，双手插在口袋里，没好气地盯着他。
“想听听你怎么看。”陆景尧把那份文件拿回来，放进“已审”的文件夹里。“你说的两点，都在报告里。但你能自己看出来，说明你不是只看表面数字的人。”
江楠看着他。“你这是在考我？”
“在看你有没有进步。”陆景尧翻开下一份文件，是一份并购协议的法律意见书。他扫了第一页，直接翻到争议解决条款那一节，看完之后拿起电话，拨了一个内线。“第六条第三款的仲裁条款，改成香港国际仲裁中心，适用香港法。让法务重新出一版。”
电话挂了。他继续往下看，偶尔停下来思考几秒，偶尔在某个条款旁边画一个圈。江楠没有回沙发，就靠在桌边看着。阳光从落地窗移进来，落在陆景尧的肩上，翻动纸页的手指上，最后落在那枚铂金戒指上。
看了大概十分钟，他合上那份文件，签了字。然后他又抬起头，看着江楠。
“再考你一个。”
江楠挑眉。“还来？”
陆景尧看着他，嘴角上扬。“这个项目的地块在横琴，珠海和澳门合作区。你觉得它的商业价值主要体现在哪里？”
江楠想了想。“政策红利。横琴的税收优惠和跨境便利，是整个大湾区独一份的。”
陆景尧看着他点了点头。“具体说说。”
“比如这个产业园，如果定位是跨境办公，吸引澳门的企业过来设分部，那租金就不是按横琴的行情算，是按澳门的行情打折算。澳门的写字楼租金是横琴的三倍，你打对折都比横琴的市价高。你的报告里有没有写？”
陆景尧把文件翻到市场分析那一章，推到他面前。江楠低头看——第三页，清清楚楚地写着“跨境办公需求分析”，租金对标澳门市场，预测模型用的是澳门租金打折，不是横琴租金溢价。
江楠看完把文件推了回去。“你就逗我玩吧。”
“看你有没有认真看。”陆景尧把文件合上，放进“已审”的文件夹里。“你刚才能不看报告就说出这些，说明你不是在背书。”
江楠看着他。“阿尧，你想说什么？”
陆景尧沉默了一瞬，然后很认真地看着他的眼睛。“我想说其实你比你以为的要懂得多，你只是觉得自己不懂。”
"阿楠，你很聪明，比绝大多数的人都要聪明。"
“要去公司？”江楠问。
“嗯。有几个项目要过。”陆景尧转过身，看着他。“想去吗？”
江楠想了想，今天盘面没什么好看的，该看的上午就看完了，下午呆在家也没有乐子玩。思及此他点了点头，“去。”
陆景尧从衣架上拿了一件薄外套递给他。江楠接过来套上，把牛奶喝完，杯子放进水槽里，两个人换了鞋，便出了门。
陆景尧的车已经停在门口，司机站在车门边，看见他们出来，拉开了后座的门。江楠先钻进去，陆景尧随后，车门关上，隔绝了外面所有的声音。
车子平稳地驶出别墅区，汇入主路的车流。广东的下午，阳光从棕榈树的叶片间斜射下来，在路面上切出一道又一道的明暗分界线。
陆景尧在看手机，屏幕上是密密麻麻的邮件，他的手指在屏幕上滑动，偶尔停下来打几个字。
车子在陆氏集团华南总部楼下停住，大楼的玻璃幕墙在阳光下泛着冷蓝色的光，门口站着两个保安，看见车牌就提前推开了门。陆景尧下车，在车门口等着江楠下来。两个人并肩走进大堂，前台的工作人员站起来向他们问好，陆景尧点了点头，没有停步。
电梯是专用的，需要刷卡。陆景尧从口袋里掏出卡刷了一下，电梯门开了，两人走了进去。电梯上行的时候，江楠看着楼层数字一跳一跳地往上走，从1到10，从10到20，从20到30，最后停在38。
门开了，走廊里铺着深灰色的地毯，墙上挂着几幅抽象画，灯光是暖白色的，不刺眼，但足够亮。走廊尽头是一扇深色的木门，门口站着陆景尧的秘书，姓周，三十出头，戴着眼镜，手里抱着一摞文件。
“陆总，下午三点有投决会，四点法务要过并购协议的条款，五点——”
“知道了。”陆景尧推开办公室的门，侧身让江楠先进去。
江楠也不客气，进去后先环顾了一圈。办公室很大，落地窗从天花板一直落到地板，能看见半个珠江新城的天际线。办公桌是深色的实木，上面摆着两台显示器、一摞文件、一个笔筒、一个相框。江楠走过去看了一眼那个相框——是他自己的照片。不知道什么时候拍的，他靠在沙发上，腿上放着笔记本电脑，嘴里叼着一根棒棒糖，正对着镜头笑。
他回头看了陆景尧一眼。陆景尧正在脱外套，把西装挂在衣架上，没有看他。
“这张什么时候拍的？”江楠问。
“上个月在家里偷拍的。”
江楠弯了弯嘴角，把相框放回原处，他走到落地窗前，阳光从外面照进来，落在他身上，暖洋洋的。整个城市在脚下铺展开来，高楼林立，车流如织，远处的珠江在日光里泛着银白色的光。
陆景尧在办公桌前坐下，打开电脑，他点开一个文件夹，里面是一排排的文档——项目建议书、财务模型、法律意见书。他翻开面前的第一份文件，开始看。
江楠在办公桌旁的沙发上坐下，沙发是深灰色的，很软，靠垫上还有着陆景尧身上雪松的气息。他靠在沙发扶手上，静静地看着陆景尧工作。
陆景尧看文件的速度很快，但不草率。每一页都会停下来，目光扫过数字和条款，偶尔用笔在某个地方点一下，然后翻过去。他很少做标注，因为大部分信息在他看第一遍的时候就已经完成了判断。偶尔他会拿起电话，拨一个内线号码，说一句“第三页的估值模型，重新跑一版，折现率上调五十个基点”，然后挂掉，继续往下看。
决策精准、高效，没有任何多余的动作。
看了大概二十分钟，他合上第一份文件，在封面右下角签了一个字，放在右手边的“已审”文件夹里。然后他抬起头，看向沙发上的江楠。
“阿楠。”
“嗯？”
“你过来一下。”
江楠放下手机站起来，走过去。陆景尧把另一份文件推到他面前，翻开到其中一页，指尖点在一张表格上。
“这个项目的投资测算，你看一下。有什么想法？”
江楠低头看，那是一份产业园项目的投资测算表，投资总额、建设周期、资金安排、预期收益，密密麻麻的数字排在一起。他看了一会儿，目光停在现金流预测那一栏。
“出租率假设是百分之八十五？”江楠问。
“嗯。”
“这个项目在知识城，那边的产业园现在平均出租率是百分之七十八。这里用了八十五，我觉得偏乐观了。”
陆景尧看着他，没有说对或错。“还有呢？”
江楠又看了一会儿。“建设周期是两年，但第三年的现金流是从第二季度才开始算的。如果工期延后三个月，现金流就要从第四季度才开始算，IRR至少差两个点。这里没有做敏感性分析。”
陆景尧靠在椅背上，看了他几秒。“敏感性分析在附件里，你没翻到。”
江楠愣了一下，往后翻了几页，果然有一张完整的敏感性分析表，工期每延后一个季度、出租率每下降一个百分点，IRR的变动都算得清清楚楚。他把文件合上，放在桌上。
“那你问我看什么？”他靠在桌边，双手插在口袋里，没好气地盯着他。
“想听听你怎么看。”陆景尧把那份文件拿回来，放进“已审”的文件夹里。“你说的两点，都在报告里。但你能自己看出来，说明你不是只看表面数字的人。”
江楠看着他。“你这是在考我？”
“在看你有没有进步。”陆景尧翻开下一份文件，是一份并购协议的法律意见书。他扫了第一页，直接翻到争议解决条款那一节，看完之后拿起电话，拨了一个内线。“第六条第三款的仲裁条款，改成香港国际仲裁中心，适用香港法。让法务重新出一版。”
电话挂了。他继续往下看，偶尔停下来思考几秒，偶尔在某个条款旁边画一个圈。江楠没有回沙发，就靠在桌边看着。阳光从落地窗移进来，落在陆景尧的肩上，翻动纸页的手指上，最后落在那枚铂金戒指上。
看了大概十分钟，他合上那份文件，签了字。然后他又抬起头，看着江楠。
“再考你一个。”
江楠挑眉。“还来？”
陆景尧看着他，嘴角上扬。“这个项目的地块在横琴，珠海和澳门合作区。你觉得它的商业价值主要体现在哪里？”
江楠想了想。“政策红利。横琴的税收优惠和跨境便利，是整个大湾区独一份的。”
陆景尧看着他点了点头。“具体说说。”
“比如这个产业园，如果定位是跨境办公，吸引澳门的企业过来设分部，那租金就不是按横琴的行情算，是按澳门的行情打折算。澳门的写字楼租金是横琴的三倍，你打对折都比横琴的市价高。你的报告里有没有写？”
陆景尧把文件翻到市场分析那一章，推到他面前。江楠低头看——第三页，清清楚楚地写着“跨境办公需求分析”，租金对标澳门市场，预测模型用的是澳门租金打折，不是横琴租金溢价。
江楠看完把文件推了回去。“你就逗我玩吧。”
“看你有没有认真看。”陆景尧把文件合上，放进“已审”的文件夹里。“你刚才能不看报告就说出这些，说明你不是在背书。”
江楠看着他。“阿尧，你想说什么？”
陆景尧沉默了一瞬，然后很认真地看着他的眼睛。“我想说其实你比你以为的要懂得多，你只是觉得自己不懂。”
"阿楠，你很聪明，比绝大多数的人都要聪明。"